안녕하세요 에드가입니다. 

경매에 관심이 있는 분이라면 입찰보증금이 20% 또는 30%인 경우가 종종 있는 것을 볼수 있습니다. 

   이는 매각부동산이 매각기일에  정상적으로 매각이 되어 최고가 매수인이 확정이 되었지만 여러 이유로 최고가 매수인이 잔금을 납부하지 않아 보증금이 몰수 된 경우입니다. 참으로 안타까운 일입니다. ㅠㅠ

물론 재매각기일 3일전까지 연체 이자를 합해서 납부를 하면 가능하기 때문에 늦게라도 보증금을 날리지 않을 수도 있습니다만...

그럼 몰수된 보증금의 행방은 어떻게 될까?

국고로 들어가지는 않습니다^^

잘 아시겠지만 몰수된 보증금은 배당재산으로 산입되어 채권자들에게 배당을 하게 되죠! 

  보증금을 날리는 사람의 입장에서는 참으로 환장할 노릇입니다.

그러나 보증금 몰수를 하는 이유에 대해 정확한 법률적인 근거가 있습니다.

(민집 147조 1항 5호)

그만한 이유가 있는것이지요!

너도나도 무조건 응찰하고, 낙찰이 되어도 마음이 변해 매입을 거부한다면 법원의 매각절차에 대한 엄청난 혼란이 초래될것입니다.

이런 불합리한점을 최소한 방지하기 위해 잘못하면 보증금을 날리니 조심하라는 것이죠!  그럼에도 불구하고 법원의 잘못이 아닌 최고가매수인의 사정으로 인해 잔금을 납부하지 못할경우 보증금은 몰수 당하게 되는 것입니다.

다행이 보증금의 액수가 많지 않다면 모르지만 몇천만원, 또는 몇억이라면 어떻겠습니까?  한방에 망하는겁니다 ㅋㅋㅋ

그래서 법원 경매에서의 권리분석은 입찰 당일까지 소홀이 해서는 안되는 이유입니다.

서론이 길었네요!!

그러나........but,

보증금을 몰수 당한 사람이 보증금을 반환 받을 수 있는 예외도 존재합니다.

물론 흔하지는 않겠고, 또 모르고 있는 사람들도 태반일 것입니다.

나 역시도 몰랐던 사실이지만 요즘 민사집행에 관한 "법원실무제요"를 공부하다가 아!  이런 경우도 있구나 해서 포스팅 해봅니다.

그럼 어떤 경우에 보증금을 몰 수 당하지 않을까??

최고가 매수인이 대금을 납부하지 않으면, 차순위신고인이 있을 경우 차순위신고인에게 매각을 허가할지 결정을 하여 낙찰자가 달라지겟지만, 차순위 신고인이 없다면 법원은 1주일안에 재매각기일을 지정하게 됩니다.

그래서 재매각을 실시하게 되는데.... 여기서 무잉여가 포인트입니다.

재매각에서 매각대금으로 경매신청채권자에게 한푼도 돌아가지 않는다면(민법102조)무잉여 처리 되므로해서 경매 자체가 취소되는 경우입니다.

위와 같은 경우 다행이도 전매수인의 보증금을 돌려 받을 수 있다라고 말합니다.

이유는 "매수신청의 보증은 전의 매수인의 대금 불납부라는 의무불이행으로 인하여 이해관계인에게 생긴 손해를 담보하기 위한 것이라기 보기 어렵고, 보증금의 몰수는 매각절차가 적법하게 진행되어 보증금이 배당할 금액에 산입되어 배당에 제공되는 것을 전재로 하는 것이기 때문"이다

앞으로 보증금 몰수당하시는분들은 이 규정을 잘 숙지 하였다가 재매각시 무잉여 처리로 해당 사건이 취소되길 기대해 볼 필요가 있겠네요 ㅎㅎ

하지만 처음부터 철저한 권리분석으로 속 상하는 일은 사전에 만들지 않는게 최상책이겠죠!!! 

열공합시다~~^^